地产炮灰
“今天是鸿坤不兑付的第53天，越来越多的人，选择了沉默！”
在微博”鸿坤金服不兑付”超话里，有人日复一日地计算着，鸿坤金服已经爆雷的日子。
今年3月，曾经的中国百强房企鸿坤集团旗下的鸿坤金服宣布停止运营，成为又一家因为理财产品爆雷的房企，涉及资金达30亿。
如鸿坤集团这样的案例，人们早已司空见惯。自2021年9月，恒大财富百亿理财爆雷之后，佳兆业、阳光城、宝能、中国奥园，当代置业、祥生控股、三盛集团等多家房企纷纷爆出理财产品无法兑付。
业内曾经盛传的一句话，“房地产做到最后就是做金融”，如今看来，已成笑话。
时至今日，房企艰难自救，业主惴惴不安，但更惨的是买了房企理财的债主们，似乎早已无人关心：这钱，啥时候能还上？
员工业主一网打尽
中国人的骨子里是有一股赌性的。
“你不理财，财不理你”，这句话随着各种“投资宝典”的畅销与营销号的攻势，早已成为了至理名言。
想搞钱，就得“钱生钱”，而且越快越好。
房企推出的理财产品，“完美”符合这一标准。
鸿坤金服爆雷10天之前，还发布了一只48天的短期募资产品，1万元起投，预期年化收益率10%。公开资料显示，各大房企推出的理财产品，年化收益均在7%-13%不等。
对比银行存款，哪怕三年期的大额存单利率，也不过在3.35%上下，足足高了一倍不止。
不同银行大额存单利率
马克思说，有50%的利润，资本就铤而走险；为了100%的利润，它就敢践踏一切人间法律；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。（其实不是马克思说的）
资本如此，人也一样，而且10%就足以让人抢个头破血流。
第一批吃螃蟹的人往往是房企内部员工。
如阳光金服，涉及投资人约1万人，其中员工约3千人；如奥园，涉及投资人大概1500人，员工及家属占了一半以上。
有企业甚至将其视为一种员工福利，正如当代置业推出的员工内部理财“职工宝”，连名字都安排得明明白白。
有房企员工直言，“收益率高，而且之前所有的理财产品都如期、足额兑付，我们身在公司内部，对公司的情况熟悉，所以也比较放心。”
第二批则是买了房的业主。
房子住进来，小区写满了房企的理财广告——“中国房地产百强，资产过千亿”，听起来比p2p靠谱多了。
还等什么？投！倾尽所有甚至拉上亲戚朋友都要投。
这可是企业内部福利，想买还得找门路让员工代持，这么大的公司难道还会骗人？
一大批大爷大妈抢破头地交出了自己的全部养老钱。
曾经，二者的相处称得上甜蜜，房企拿到了钱，投资人也赚到了钱。只是寒冬一至，曾经所有的甜蜜，如今都化为了仇恨。
2021年9月13日，恒大财富爆雷之时，约100名投资者包围了恒大深圳总部，其中不乏恒大员工、业主，“老板盘满钵满，员工倾家荡产”“恒大，还我血汗钱”这样的标语比比皆是。
标语不是空话。
对比之下，2017年福布斯富豪榜上身价391亿美元的许家印，超越马云成为中国首富。爆雷三年后，还剩89亿美元。
但对于很多债主来说，爆雷之后，就是倾家荡产。
隐藏的债务黑洞
有人坐着看戏，甚至有些幸灾乐祸，认为这就是活该。
不出奇。
这毕竟看起来就是一门你情我愿的买卖。
但等到潮水退去，露出的其实是精心布局的杀猪盘呢？
不少房企的理财平台都涉及“自融”的风险。
“自融“的概念最早出自P2P行业。2016年8月，银监会联合多部门下发《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，其中第十条规定，“网络借贷信息中介机构不得从事或者接受委托从事下列活动：（一）为自身或变相为自身融资，（二）直接或间接接受、归集出借人的资金。”
如今的房企理财产品如出一辙。房企的通常做法，就是由公司内部人士在外自建壳主体，或去外部寻找符合条件的壳公司，作为理财产品的发行主体。
如恒大财富的基金销售牌照持有主体，为深圳市金海九州基金销售有限公司。穿透可知，该公司旗下并没有对外投资公司，最终受益人为徐文、何妙玲，前者为广东恒大华南物流中心董事，后者为恒大地产集团董事。
恒大财富专题会现场，源自搜狐财经
自融的风险在于，资金的用途是不明确的，有着极高的被挪用的风险，究竟是项目投资？还是被房企拿去填窟窿？
前者面临的可能是项目回款影响兑付，后者的恶果很多人已经品尝到了。
还有一个关键就是，这笔钱用完了是要还的，但这笔负债却因套壳的操作，并没有在公司的报表上呈现，成为了三道红线以外的债务黑洞。
近期爆雷的金科地产就是一个很典型的例子。
表面上看，截至2021年年底，金科扣除合同负债后的资产负债率为69.17% ，净负债率为69.51%， 两项指标达标，但现金短债比小于1，踩中一道红线。
但实际上，“金科系”旗下名为“小金牙”理财平台的产品在数日前已经出现逾期兑付。上海票据交易所日前公布的截至2022年3月31日持续逾期名单中，金科股份及其旗下公司更是累计逾期8130.65万元，月末逾期余额5735.2万元。
另外，纵观公开报道，购买了房企理财产品的“受害者们”，基本都毫无投资经验，甚至还有像当代置业等房企，强制中高层员工购买的情况也时有发生。
一边是企业刻意将债务风险隐藏，一边却是缺乏投资经验的投资人。
说是你情我愿，到头来却成了一场不公平的资本游戏。
被遗忘的债主
踩雷房企理财的债主们最关心的问题，还是钱能不能还上。
乍看之下，房企们在爆雷之后基本都“积极”地给出了自己的兑付方案。
方案主要不外乎两种，现金分期、实物资产。以鸿坤集团为例，其最新的兑付方案如下：
现金分期方案以账户金额不同分三种情况——
1，账户总资产为10万元及以下的，方案公布后10个工作日内兑付。
2，账户总资产为10万元至20万元的，每三个月一期，分12期也就是36个月完成兑付。
3，账户总资产为20万元以上的，每三个月一期，分16期也就是48个月完成兑付。
实物资产兑付方面，鸿坤集团则表示，“已准备好足够覆盖投资人本息的实物资产供投资人选择，实物资产业态包括在售的住宅、别墅、商铺、公寓、车位等”。
其它爆雷房企也基本类似。
阳光城的兑付方案中，本金偿还方案为，到期首月兑付10%，之后第7-12个月内，每月偿还15%；利息亦是7-12月分摊。
多数房企还给出了现金与实物兑付相结合的兑付方案。例如奥园针对60亿逾期理财的兑付方案包括“现金+实物”，其中现金兑付以200万为界，兑付周期为6个月、21个月，实物兑付则由集团提供总货值不低于90亿元的物业资产；
看起来，还好像是能还上的。但兑付方案并非人人都能接受。
现金分期通常的问题有两种，一是收益打折，当代置业旗下参与了理财产品的员工就表示，如果接受现金分期方案，原本承诺的10%以上年化收益变为4.35％；二是分期过长，如前述鸿坤集团的方案中，最长要足足4年的时间才能完成兑付。
有投资人直言，这其中面临极大的不确定性。
实物兑付也是个“坑”，其中最大的问题，是这些实物资产的流动性。
用某位当代置业员工的话来说，这些都是“不良资产”、“癌症库存”：非核心城市资产、非业主买不了的车位、没有上下水以及转手税特别高的商业项目、现场交通偏远、期房同样面临不确定性。
再说简单点，就是本金再难全额返还。
鸿坤集团在新闻稿中表示，已经有60%的投资人完成了兑付方案签约。
鸿坤集团总部
至于你信不信？反正至少40%投资人不信。
但无论信不信，今年5月12日，央行副行长陈雨露已经宣布，“互联网金融风险的专项整治工作顺利完成”。
今时今日，地产行业政策频频吹暖风，各地急着救市，房企忙着交楼，至于那些还在苦等兑付的债主们，好像也只能在微博的超话里继续计算无望的日子了。
参考资料：
搜狐财经《地产人的“魔幻2021”：理财入“坑”被套百万，高管盼“大浪淘沙、格局重塑”》
棱镜《超900亿房企理财暴雷，员工：当年60万“买”职位，今被迫成房东》
锋雳《金科“小金牙”逾期：教科书式集资崩塌》
乐居财经《地产自融疑云》
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